A sua propriedade portuguesa foi vendida. Você obteve um bom lucro com isso. Mas se você pode manter esse lucro inteiramente para si ou se terá que pagar impostos sobre ele, isso depende de uma variedade de fatores que listaremos claramente neste artigo.
Em Portugal, pagará imposto sobre ganhos de capital (conhecido como Mais Valias em Portugal) depois de vender a sua propriedade. Você pagará esse imposto sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda. Existem alguns custos que podem ser compensados para reduzir os seus ganhos de capital e há isenções em que nenhum ganho de capital tem de ser pago.
Se é residente em Portugal
Se for residente fiscal em Portugal, está isento do pagamento de imposto sobre ganhos de capital se tiver possuído o imóvel antes de 1989. Qualquer compra após 1989 é elegível para imposto sobre ganhos de capital.
Você é proprietário do imóvel há mais de dois anos? Então você terá direito a um alívio da inflação. Existe uma tabela oficialmente registrada que você pode usar para calcular o valor exato da dedução.
Do valor do ganho de capital, 50% são adicionados à sua renda regular no ano da venda. Então, suponha que você tenha uma mais-valia de 20.000€; Em princípio, 10.000 euros desse montante são tributáveis.
Você pagará um mínimo de 14,5% e um máximo de 48% de imposto (taxas de 2023) sobre 50% de seus ganhos de capital. A taxa mais elevada aplica-se a rendimentos superiores a 78.834€ por ano. Veja abaixo a tabela de impostos para 2023.
Isenção por meio de reinvestimento
Portugal tem um esquema de reinvestimento, que implica uma isenção ou redução do imposto sobre ganhos de capital.
- Opção 1: Reinvestir numa nova casa principa
O ganho com a venda da sua casa principal em Portugal está isento de imposto sobre ganhos de capital se o produto (líquido de qualquer hipoteca contraída para a adquirir) for reinvestido noutra casa principal dentro da UE.
Você pode reinvestir dentro de 36 meses após vender sua casa principal. Nesse caso você deve declarar o valor que pretende reinvestir na sua declaração de imposto de renda. Também é possível comprar a sua nova casa 24 meses antes de vender a sua casa principal.
É importante que a nova residência esteja localizada na UE (incluindo obviamente Portugal) ou num país do Espaço Económico Europeu (EEE) que troque informações fiscais com Portugal.
Note: desde o Brexit, o Reino Unido já não faz parte do EEE. A compra de uma nova casa principal no Reino Unido não terá isenção de imposto sobre ganhos de capital na sua residência principal que você vendeu em Portugal.
Para estar totalmente isento do pagamento de imposto sobre ganhos de capital na venda da sua casa principal, também é importante que reinvesta o produto total da venda da sua casa principal (isto inclui taxas imobiliárias, taxas notariais e de registo e outros custos incidentais) .
Se decidir vender a sua casa principal e comprar uma casa mais pequena/mais barata do que a que está a vender, pode optar por investir o saldo não utilizado numa apólice de seguro de vida e beneficiar da isenção ou pagar mais-valias sobre o valor que não foi reinvestido e tem o restante em sua conta bancária.
- Option 2:Reinvestimento num plano de poupança/pensão de longo prazo
Os ganhos obtidos com a venda da sua propriedade também podem ser isentos de impostos se você estiver em idade de aposentadoria e reinvestir os rendimentos em um contrato de seguro ou pensão. É importante que você (ou cônjuge/companheiro) seja aposentado ou tenha mais de 65 anos.
O produto da venda deverá ser investido num fundo de pensões, sistema de pensões do Estado ou contrato de seguro no prazo de seis meses. Ao reinvestir numa pensão, deverá receber um pagamento anual máximo de 7,5% do valor dos fundos (fale com o seu contabilista/advogado para confirmar que você se qualifica).
As apólices de seguro de vida – onde você pode manter uma ampla gama de ativos de investimento dentro de sua estrutura fiscalmente eficiente – são elegíveis para este alívio.
Se você não for elegível para isenção de ganhos de capital, poderá examinar as opções abaixo para reduzir seu passivo sobre ganhos de capital.
Atualização: Novas regras sobre ganhos de capital para não residentes a partir de 1º de janeiro de 2023
A partir de 01/01/2023 aplicam-se novas regras para não residentes e o imposto sobre mais-valias aplicável na venda do seu imóvel em Portugal.
Até 1 de janeiro de 2023, os não residentes e os residentes eram cobrados de forma diferenciada. Enquanto os residentes pagavam uma taxa progressiva de imposto sobre o rendimento sobre 50% dos seus ganhos, os não residentes pagavam uma taxa fixa de 28% sobre o total dos seus ganhos.
Ao abrigo destas regras, os não residentes pagaram mais imposto sobre ganhos de capital do que os residentes, o que levou a vários processos judiciais nos últimos anos.
Com tantos processos judiciais, a situação tem evoluído e tanto o Tribunal Constitucional Português como o Tribunal de Justiça Europeu confirmaram que este tratamento diferente é discriminatório ao abrigo do direito da UE.
Embora vários processos e decisões do tribunal já remontem a 2021, a legislação em Portugal, ou o cálculo do imposto sobre mais-valias pelas autoridades fiscais portuguesas não foram alterados. Até agora….
A lei portuguesa ainda necessita de ser alterada, no entanto a autoridade fiscal portuguesa informou que já tratará da mesma forma os residentes e os não residentes para todas as mais-valias aplicáveis às vendas de imóveis a partir de 31 de dezembro de 2022.
Isto significa que a partir de 01/01/2023 os não residentes pagam a mesma taxa progressiva de imposto (também chamada de imposto IRS) sobre 50% do seu ganho imobiliário, tal como os residentes. Esta decisão foi tomada para estar em conformidade com a legislação da UE.
Quais taxas de imposto são aplicáveis sob as novas regras de ganho de capital?
A partir de 01/01/2023, tanto para residentes portugueses como para não residentes, 50% dos seus ganhos imobiliários são adicionados ao seu rendimento mundial a partir do ano de venda. O total do seu rendimento mundial + 50% dos seus ganhos de capital determina qual a tabela de impostos aplicável. Veja a escala de impostos acima.
Um exemplo sob as novas regras:
Um solteiro, não residente, vende o seu imóvel em Portugal em 2023 e tem 100.000€ de mais-valias. No mesmo ano, obteve rendimentos do exterior de € 90.000.
O rendimento total desse ano é: 90.000€ + 50.000€ (que é metade das mais-valias) = 140.000€
Sobre as mais-valias é aplicável uma taxa de imposto de 48% (pois 140.000€ é superior à escala mais elevada de rendimento anual de 78.834€). Isto significa que o vendedor não residente paga 24.000 euros de mais-valias ao abrigo das novas regras (sendo um imposto de 48% sobre 50.000 euros, o que representa 50% do total de mais-valias).
De acordo com as regras antigas, ele teria pago uma taxa fixa de 28% sobre os ganhos totais de 100.000 euros, o que totaliza 28.000 euros de imposto a pagar se as regras antigas ainda fossem aplicáveis.
Custos de compensação
Tanto os residentes como os não residentes em Portugal podem reduzir o imposto sobre ganhos de capital através da compensação de custos. Os custos aplicáveis podem ser divididos em duas categorias: custos relacionados com a compra e venda do imóvel; e custos relativos a obras ou benfeitorias realizadas no imóvel.
A primeira categoria inclui o imposto de transferência pago na compra, custos notariais incorridos e taxas de corretagem na venda. Atenção: o seu corretor deve ser mencionado na escritura notarial para que esses custos sejam deduzidos. Você pode enviar faturas para esses custos para ter direito a uma redução no imposto sobre ganhos de capital.
Você pode deduzir custos de melhorias e reformas feitas no imóvel se puder enviar uma fatura desses custos que também indique o seu número fiscal. Estas faturas também não devem ter mais de 12 anos a partir da data da assinatura da escritura de venda.
Perguntas frequentes sobre ganhos de capital
- Quando é aplicável o imposto sobre ganhos de capital? O imposto sobre mais-valias (em Portugal denominado Imposto sobre Mais-Valias) aplica-se à venda de qualquer propriedade portuguesa comprada depois de 1988. Se adquiriu a propriedade antes de 1 de Janeiro de 1989, não é responsável pelo imposto sobre mais-valias.
- Pago mais-valias sobre o valor dos móveis que vendo juntamente com o meu imóvel? Ao vender o seu imóvel em Portugal com mobiliário, poderá atribuir um valor realista ao mobiliário. Este valor do mobiliário não é considerado tomado em consideração quando se considera o preço de venda utilizado para o cálculo das mais-valias. O ganho é calculado entre o novo preço de venda, excluindo o valor dos móveis, e o preço de compra original, também excluindo o valor dos móveis.
- A isenção para reinvestimento não se aplica a mim, mas como posso diminuir a minha responsabilidade por mais-valias? Ao vender um imóvel em Portugal pode diminuir as suas mais-valias atribuindo uma parte do preço de venda aos móveis que vende juntamente com a casa (se vender móveis juntamente com a casa). Você também pode compensar diversos custos para reduzir o valor dos ganhos de capital, como custos incorridos para investimento do imóvel nos 12 anos anteriores à venda. Mas também o imposto sobre a compra de imóveis e os honorários advocatícios a partir do momento da compra da casa são custos dedutíveis. As taxas do agente imobiliário na venda do imóvel também são dedutíveis. É necessário ter faturas oficiais de todos os custos que deseja compensar. As faturas devem conter o nome, NIF e morada tanto do próprio como do fornecedor/fornecedor a quem pagou.
- A regra de reinvestimento é aplicável a não residentes? Não, a regra de reinvestimento só se aplica quando é residente em Portugal, vendendo a sua casa principal.
- É aplicado um alívio da inflação no cálculo dos ganhos de capital? Sim, depois de possuir o imóvel por dois anos, você tem direito ao alívio da inflação.
