O IMT, ou na íntegra “Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis” é um imposto sobre a transmissão de imóveis que deve ser pago na compra de um imóvel em Portugal. O pagamento é da responsabilidade do comprador e este é feito em Portugal antes da transferência de propriedade. Na verdade, o notário solicitará o comprovante de pagamento antes de transferir a propriedade.
COMO É CALCULADO O IMT?
Para calcular o IMT português você precisa saber:
1) o preço de compra (excluindo o valor do estoque)
2) o uso registrado do imóvel
3) se você está comprando o imóvel como residência principal ou como segunda residência e
4) se o imóvel estiver localizado em Portugal continental ou na região dos Açores ou da Madeira visto que estas duas últimas regiões têm tabela diferente.
Que tipos de imóveis se distinguem para o cálculo do IMT?
Para determinar o tipo de imóvel, é importante consultar a documentação do imóvel ou consultar a imobiliária.
As seguintes distinções são feitas:
- Imóvel urbano para habitação; trata-se de todos edifícios com a finalidade designada de “habitação” ou em português denominado “Habitação”. Isto está indicado no certificado de utilização do imóvel e/ou no seu registo cadastral. Para estes imóveis o IMT é calculado de acordo com a tabela de IMT abaixo.
- Propriedade agrícola; para este tipo de imóveis não é utilizada a tabela abaixo para cálculo do IMT, mas é aplicada uma taxa fixa de 5%. Em Portugal, os terrenos agrícolas são classificados como “rustica”. Na compra de um imóvel também pode acontecer que o terreno pertencente ao imóvel seja dividido em 2 artigos cadastrais, sendo um destinado a construção e outro agrícola. O preço total de compra é então dividido pelo valor entre os dois artigos e são efectuados dois cálculos para calcular o IMT total a pagar por ambos os artigos.
- Outros imóveis urbanos; por exemplo, para imóveis comerciais, terrenos para construção ou imóveis com licença turística (maioritariamente moradias em resorts), aplica-se uma taxa fixa de IMT de 6,5%. Não importa qual seja o valor do preço de compra. Dado que o registo ou tipo de imóvel se enquadra em “outros imóveis urbanos”, aplica-se a taxa fixa de 6,5%.
É também importante saber se se compra em Portugal continental ou nas ilhas da Madeira ou dos Açores, pois as ilhas possuem uma tabela própria para cálculo do IMT.
A imagem abaixo apresenta as tabelas para cálculo do IMT em 2024 para Portugal continental. É feita uma distinção entre comprar para residência permanente ou comprar um imóvel como segunda habitação. No primeiro caso aplica-se a tabela superior e para aquisição de segunda habitação aplica-se a segunda tabela.
Exemplo 1:
Está a comprar uma moradia isolada em Portugal continental por € 300.000, com o objectivo de ser a sua segunda habitação, o imóvel tem licença de habitação da Câmara Municipal e o terreno é classificado apenas como terreno urbano; a soma para calcular o IMT será:
300.000€ x 8% – 11.035,25€ = 12.964,75€ total de IMT a pagar (que em última análise corresponde a 4% do preço de compra).
Exemplo 2:
Está a comprar uma moradia isolada em Portugal continental por 300.000€, com a finalidade de ser a sua segunda habitação, o imóvel tem licença de habitação da Câmara Municipal e o terreno tem dois artigos registados, sendo um urbano e outro rústico; primeiro é preciso estabelecer qual é o valor da parte urbana e qual é o valor da parte rústica e depois pode-se calcular o valor do IMT a pagar. Imaginemos que a parte rústica tem um valor de 40.000€ e a parte urbana tem um valor de 260.000€, o cálculo para o IMT é:
260.000€ x 7% – 8.163,12€ = 10.036,88€ IMT para pagar a parte urbana
e
40.000€ x 5% (taxa fixa para terrenos agrícolas) = 2.000€ IMT para pagar a parte agrícola
total de 12.036,88€ de IMT para pagar esta compra (que corresponde a 4% do preço de compra)
nota: se comprar um imóvel em Portugal incluindo mobiliário/inventário, pode contribuir com um valor realista do preço de compra para o mobiliário/inventário. Uma vantagem é que este valor não faz parte do cálculo do IMT. No entanto, o valor deve ser realista para o estoque que você compra. Além disso, é importante que seja um valor realista, pois no futuro, quando você decide vender, você paga ganhos de capital sobre a diferença do preço de venda (futuro) menos o preço de compra anterior. Na atribuição de determinado valor ao mobiliário, o preço de compra excluindo mobiliário é o preço utilizado para calcular o pagamento das mais-valias. Leia mais sobre ganhos de capital neste artigo.
